智库话题：

房地产去库存是中央确定的供给侧结构性改革的五大重点任务之一。2016年，我国房地产去库存主要采取了三大措施：一是和城镇化相结合，引导鼓励农民工和农民进城，同时推进棚改货币化安置；二是发展租赁市场，把目前的库存房转化为租赁房；三是发展跨界地产，鼓励企业把现有库存转化为双创条件，为体育、卫生、医疗、养老提供条件。

房贷已经成为中国房地产市场调控的最有效手段之一。3月2日，银监会主席郭树清在国务院新闻办新闻发布会上表示，银行业将有效配合房地产去库存。郭树清说，要紧紧把握房子是用来住的、不是用来炒的的定位，分类实施房地产金融调控，促进房地产市场平稳健康发展，有效推进去库存。

2016年，我省认真贯彻落实房地产调控政策措施，以保障和改善民生为重心，以推进供给侧结构性改革为主线，从供需两端发力，加大商品房去库存力度，房地产开发业保持了稳定增长，呈现出商品房供销两旺，商品房待售面积减少等良好态势。据国家统计局山西调查总队发布抽样调查数据显示，2016年，山西省城镇居民人均居住支出3634元人民币，比上年同期增长20.3%，增幅位居八大类消费支出之首，其主因就是房地产去库存政策的积极推动，家庭首套房房贷降低至20%等多重利好在一定程度上刺激了城镇居民的购房热情。

但我们必须清醒地认识到，我省商品房去库存任务依然艰巨，土地成交量跌价升，区域分化明显等问题仍显突出，需要进一步加强政策落实力度，合理控制房地产开发投资节奏，优化土地供应结构，促进全省房地产开发业健康稳定发展。

智库建议：

一、各级各部门要认真学习领会贯彻中央和省有关精神，将房地产去库存政策落到实处。

二、银企要把握好房贷这个去库存最有效的手段，采取差别化的政策，支持住房刚需，限制泡沫投机。

三、房企要合理控制房地产开发投资节奏，保持与经济增长协调发展，警惕和防范房地产投资增长较快的风险。

四、政府要优化土地供应结构，合理控制地价。合理调控房地产用地的供应节奏，完善土地公开出让方式，加快房地产闲置土地处置。

 

山西房地产市场运行情况

（一）商品房成交量快速增长

2016年，全省商品房销售面积2061.1万平方米，同比增长29.4%，增幅比上年加快28.4个百分点，商品房销售额1027.1亿元，同比增长32.4%，增幅比上年加快28.5个百分点。

（二）商品房待售面积消化周期缩短

截止2016年末，全省商品房待售面积1761.0万平方米，比2015年末减少55.0万平方米。其中，住宅待售面积1234.3万平方米，比2015年末减少51.4万平方米；办公楼待售面积41.5万平方米，比2015年末减少6.2万平方米；商业营业用房待售面积309.8万平方米，比2015年末增加13.7万平方米。以2016年商品房月均销售面积为基数，全省商品房待售面积消化周期10.3个月，比2015年末减少3.4个月，其中住宅待售面积消化周期7.9个月，比2015年末减少2.5个月。

（三）房地产开发投资稳定增长

2016年，全省房地产开发投资完成1597.4亿元，同比增长6.9%，增幅比上年加快0.3个百分点。11个市中有5个市房地产开发投资增速高于全省平均水平，其中保持2位数增长的市有晋中、阳泉、大同和太原等4个市，分别增长50.6%、37.2%、20.5%和12.9%，拉动全省房地产开发投资增长12.4个百分点；朔州、长治、忻州、临汾和运城等5个市开发投资同比下降，降幅分别是58.5%、22.5%、15.8%、13.4%和5.9%。

（四）房屋施工规模继续扩大，竣工面积快速增长

2016年，全省房地产开发项目房屋施工面积17069.3万平方米，同比增长8.5%，增幅比上年加快6.8个百分点；房屋新开工面积3854.8万平方米，同比增长4.2%；房屋竣工面积2683.6万平方米，同比增长26.9%。

（五）开发企业资金紧张的局面有所缓解

受商品房销售量快速增长的影响，开发企业销售回款速度明显加快，有效地缓解了资金紧张的局面。2016年，房地产开发企业到位资金1588.0亿元，同比增长10.1%。其中，国内贷款98.3亿元，同比下降9.6%；自筹资金811.1亿元，同比增长0.2%；定金及预收款424.8亿元，同比增长16.9%；个人按揭贷款188.1亿元，同比增长60.9%。

山西房地产市场需要关注的问题

（一）商品房去库存任务依然艰巨

2016年末，在商品房销售量保持快速增长的态势下，虽然商品房待售面积总量比2015年末减少了55.0万平方米，消化周期也由2015年末的13.7缩短到10.3个月，但比全国平均水平5.3个月仍高5个月。2016年，全省房屋施工规模达17069.3万平方米，是全省商品房待售面积的9.7倍，比2015年高出1倍，其中全省房屋新开工面积达3854.8万平方米，比同期商品房销售面积和2016年末商品房待售面积之和还多32.7万平方米。由此可以看出商品房去库存任务依然艰巨。

（二）土地成交量跌价升

2016年，全省房地产开发企业土地成交面积351.7万平方米，同比下降18.5%，连续3年呈下降态势；待开发土地面积602.4万平方米，同比下降28.2%，降幅比上年扩大30.9个百分点。在土地成交量和土地储备明显缩水的情况下，土地成交价款保持了快速增长势头。2016年，全省房地产开发企业土地成交价款128.0亿元，同比增长50.9%，增幅比上年加快21.3个百分点。作为房地产开发市场的先行指标，土地成交量面积缩水和地价上涨，势必会影响房地产开发业平稳健康发展。

（三）区域分化明显

2016年末，商品房待售面积占全省比重超一成的市分别是朔州（19.4%）、长治（15.0%）、运城（13.2%）和太原（10.2%），除运城市所占比重比上年末下降了10.2个百分点外，其他三市分别比上年末提高了9.9、1.3和2.3个百分点；商品房待售面积消化周期超过10个月的市分别是朔州（57.4）、吕梁（16.0）、长治（14.5）、阳泉（12.7）、大同（10.3）、临汾（10.1）和运城（10.1），商品房待售面积消化周期最高的朔州与最低的太原相差高达53.9个月。2016年，房地产开发投资增速最高的晋中市（50.6%）比增速最低的朔州市（-58.5%）高109.1个百分点；开发投资增速快于商品房销售面积增速分别是晋中市和晋城市，开发投资分别增长50.6%和7.7%，而商品房销售面积增速分别为11.7%和-14.3%，两者相差38.9和22.0个百分点，开发投资增速过快，势必会增加供应总量，影响地区房地产业的健康发展。

促进山西房地产健康发展的几点建议

针对我省房地产市场现状与存在的问题，结合我省实际，省统计局有关专家也提出了几点建议：

（一）加强政策措施落实力度，多措并举消化库存

今年，中央经济工作会议指出：“要把去库存和促进人口城镇化结合起来，提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通，提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平，增强对农业转移人口的吸引力”。全省经济工作会议指出：“要把去库存与促进房地产平稳健康发展有机结合起来，打通去库存与棚户区和城中村改造之间的通道、去库存与农业转移人口进城购房之间的通道”。省十二届人大七次会议指出“2017年力争商品房待售面积消化周期控制在10个月左右”。为此，各地要认真贯彻落实中央和省有关会议精神，突出分类指导、因城施策，强化地方政府主体责任，将去库存与“房子是用来住的、不是用来炒的”要求结合起来，与推进新型城镇化促进常住人口市民化结合起来，与完善住房保障体系结合起来，与促进房地产市场供需平衡结合起来，与加快房地产行业转型升级结合起来，实施精准去库存、联动去库存和转型去库存，统筹做好住宅类商品房和非住宅类商品房去库存工作，推动房地产业供给侧结构性改革，切实防控市场风险，努力化解房地产库存，提高人民群众宜居水平，保持房地产市场平稳健康发展。

（二）合理控制房地产开发投资节奏

房地产开发投资不仅直接拉动经济增长，还通过乘法效应和关联效应间接促进经济增长，在短期内对拉动经济增长作用显著，但从长期来看，房地产开发投资过度和房价过高对经济增长的抑制作用也十分明显。因此，各级政府要根据当地经济社会、城市建设和房地产市场供需发展情况，维持房地产开发投资适度发展和合理规模，保持房地产开发投资的规模与经济增长协调发展，警惕和防范房地产投资增长较快的风险，有利于促进经济平稳增长，有助于促进房地产开发业可持续健康发展。

（三）优化土地供应结构，合理控制地价

一是要合理调控房地产用地的供应节奏，商品住宅库存量小且销售较好的地区要扩大商品住宅用地供应规模，调整优化布局，加快供应节奏，满足市场需求，稳定市场预期；商品住宅库存大的地区要适当减少商品住宅用地报批、供应规模。二是完善土地公开出让方式，可采取“限地价，竞房价”或“限地价，竞配建”的方式，为房地产市场发展提供一个相对稳定的“基本面”。三是加快房地产闲置土地处置，通过调整土地用途、规划内容，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家和省支持的新兴产业，特别是养老、文化、旅游、科教、体育等产业的开发建设，开展多元经营。