“城中村”改造的分析与对策、建议

来源：中顾法律网

“城中村”改造是极其复杂的系统工程,事关村民、集体、开发商、政府等多方面利益。改造的工作需要做详实的调查、制定详细的计划和相关的政策保证。

“城中村”改造成为我国彻底城市化的一个必然环节。城中村为城市的发展带来 “脏、乱、差”等诸多问题,也留下了“治安差”等很多隐患。“城中村”改造是极其复杂的系统工程,事关村民、集体、开发商、政府等多方面利益。改造的工作需要做详实的调查、制定详细的计划和相关的政策保证。

“城中村”在我国城市及其郊区是一个非常普遍的现象,但在其他国家的城市化过程中,几乎从来没有出现过。剖析”城中村”现象,我们发现,都市里的村庄既是我国历史的遗留物,又是快速城市化过程中的新生体。”城中村”改造成为我国彻底城市化的一个必然环节。而且,会有一个历时较长的“时间表”。

“城中村”的类型及存在的主要问题

当前“城中村”在我国存在以下几种类型:A类,完全没有农用地的农村,且己经完全被城市包围;B类,有少量农用地的农村和处于城市近期重点建设区域的农村;C类,有较多农用地的农村和暂时不列入城市重点建设区域的农村。由于二元结构的存在。

“城中村”存在着诸多问题,其中比较典型的有以下几点:一是“城中村”的管理体制与城市社区管理体制不适应,许多管理关系不清、责任不明,遮掩在城市角落里的村庄成为城市管理上的“盲点”。二是“城中村”的规划滞后,“城中村”基础设施建设薄弱、用地发展无序、建筑物零乱、消防安全隐患大、环境卫生恶劣,外迁入人口管理。三是没有一次产业用地,或只有少量的一次产业用地。四是“城中村”村小农经济观念浓重,安于现状,受教育程度普遍偏低,综合素质较差,就业困难,较难适应城市发展的要求。

“城中村”形成的原因

第一,从市场的供需关系上看,“城中村”优越的区位条件使之成为房地产开发的热点,从供给方看,村民在短期内获取既得利益的心态使开发建设偏离正确的轨道。

第二,“城中村”土地未能及时收归国有,宅基地制度的存在,是造成“城中村”问题的根本原因。

第三,尚未形成一套真正有效的针对于“城中村”改造的管理制度,相关的城市建设管理法规对于土地的所有权归农村集体所有的“城中村”的建设无法产生足够的效用。

第四,在各个层次的城市规划编制与实施过程中,对“城中村”所带来的后遗症缺乏足够的重视和深入研究,未能及时针对“城中村”特有的情况制定合理可行的规划建设标准。

“城中村”改造的必然性

第一,改造“城中村”是推进城市化进程的迫切需要。城市对周边地区有较强的主导作用和聚集力、辐射力.也是现代文明向广大农村辐射的源头。如果“城中村”不进行彻底的改造,城乡建设和管理就难以适应经济发展和居民生活水平的提高。

第二,改造“城中村”是建设现代化城市、营造良好发展环境的迫切需要。 “城中村”杂乱的建筑景观,“脏、乱、差”的生活环境.在很大程度上破坏了城市的形象,降低了城市的品位,成为城市现代化的一大障碍。因此,要建设现代化城市,提高城市的品位和竞争力,就必须从物质形态、管理体制上改造好“城中村”。

第三,改造“城中村”也是加强社会主义精神文明建设的迫切需要。 “城中村”缺乏配套基础设施,居民受教育程度普遍偏低,就业困难,不能适应城市发展的要求。因此,改造“城中村”的物质环境,加强社区建设,更新居民的思想观念和提高其文明素质,已成为维护社会治安和加强城市精神文明建设的当务之急。

“城中村”改造的作用

“城中村”改造是符合城市发展的客观规律,改造是城市发展的需要,不改,则会制约城市的发展。其主要作用表现在:第一,“城中村”改造有利于提高人民群众的居住质量;第二,“城中村”改造有利于集约利用城市土地资源;第三,“城中村”改造有利于提升城市形象;第四,“城中村”改造有利于拉动经济增长;第五,“城中村”改造有利于推动社会进步。

“城中村”改造的对策建议

“城中村”改造是极其复杂的系统工程。涉及经济、社会、文化、政治等多方面因素。事关村民、集体、开发商、政府等多方面利益。改造的工作需要做详实的调查、制定详细的计划和相关的政策保证,需从以下几方面入手:

(1)成立农村集体经济组织清产核资领导小组工作专班,对“城中村”进行全面产核资,明确产权、量化资产,按村民贡献大小量化到个人。

(2)对村集体经济组织实行公司制改造,村民将量化到个人的资产进行投资入股.成立股份制公司。不愿意入股的个人,则实行货币化还建等,自谋出路。

(3)将全部村民的户籍从农业户口转为城镇居民户口,实行城市居民的统一管理。

(4)对原村集体经济组织拥有的土地进行土地权属调查,无土地权属纠纷的,则换发国有土地使用证,对取得农用地承包经营许可证的土地,仍维持原管理体制不变。

(5)建立社会养老保险制度,凡是入了股份制公司的原村民,由现在公司和个人按规定缴纳各自份额内的养老保险金:末入股的原村民由村民本人负责养老。

(6)对“城中村”实行统一规划、统一改造、政府出台改造“城中村”的优惠政策,鼓励开发改造“城中村”。

“城中村”改造,必须以思想观念更新为前提。要在大范围内进行“城中村”改造,必须以“三个代表”重要思想为指导,大胆解放思想,不断更新观念。各地“城中村”的状况不同,干部群众的思想水平、物质基础不一样,解放思想、更新观念的任务各有侧重。政府要重点围绕加快建立和完善社会主义市场经济体制和机制,强化市场经济观念和城市经营理念,在改进工作作风、加强服务上下功夫。“城中村”的干部群众,要富而思进,加快城市化步伐,树立向现代城市人转变的观念。