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网络智库:太原进入地铁时代 地铁对楼市作用几何?
编辑:杨江涛    2019-07-08 07:48:17    来源:黄河新闻网

智库话题:

近日,有媒体报道太原地铁2号线一期已有20座车站主体全部完工,目前已全面转入车站附属工程施工。太原地铁二号线预计2019年底实现“电通”,2020年6月底开始试运行,10月试运营。

4月,太原地铁等多个网络招标平台发布了《太原市轨道交通1、3号线沿线城市设计项目招标公告》,官方正式公布,市民期待已久的太原地铁1号、3号线终于迎来了新的进展。

不可否认“地铁概念”对房地产开发有巨大的影响,但不是只要是地铁楼盘就会全部热销,甚至顺势大涨。太原即将进入“地铁时代”,地铁对楼市到底作用几何?

智库专家:

房地产业内专家 轩仔

地铁交通的建成对城市具有非比寻常的意义,从城市的发展来说,地铁拉近城郊与市中心的距离,特别是对太原来说,地铁的建设对于解决中心城区拥堵,延伸商圈,吸引更多的新技术和资金,拉动经济增长,建立新的商业模式等多方面都无不裨益。从民众的角度来讲,对于人们的购物、生活习惯都将产生重大影响,其中最突出的影响就是置业观念的变化。交通是购房者在选择买房诸多考虑因素中最重要的一点。轨道交通对房价的提升最为明显。许多购房者,除了看重出行方便之外,对后期房屋升值潜力也给予了厚望。从现实看,地铁使远郊的楼盘变得更具有投资潜力。地铁在影响住宅的同时也影响着商业楼宇、商圈发展、甚至地铁小镇的发展。

不可否认“地铁概念”对房地产开发有巨大的影响,但不是只要是地铁楼盘就会全部热销,甚至顺势大涨,地铁楼盘也需要冷静看待。

什么叫“地铁房”

所谓“地铁房”,就是指房子的位置离地铁站点有多远。距离地铁站点步行5分钟内的房子,称之为“正地铁房”;10分钟内称为“准地铁房”;15分钟内称之为“近地铁房”。距离不同,房价、升值空间也不一样。真正的地铁房都应该符合“双十五”规则:①从项目出发步行或乘小区班车到地铁站不超过15分钟(班车通常会受时间制约、暂被排除)。②从所在站点乘至上班地点不超过15个站点(保证上班往返时间不超过2小时)。

太原2020年首条地铁通车 2023年三条地铁全线通车

太原到底要修多少条地铁?有多少地铁站?首条地铁何时建成?据相关资料显示,目前已经开建或已经开始前期工作的地铁项目有3个。根据太原市2017年编制的《太原都市区规划(2015-2023年)》,至2023年,太原市将形成由8条轨道线构成,包括1号、2号、3号、4号、6号、7号、8号线,新增Z2、Z3线路,位于太原南部,分别是地铁2号线和5号线的延伸部分,直通潇河产业园区。

2017年11月30日太原市第十四届人大常委会召开第七次会议,会议听取《太原市轨道交通建设进展情况的报告》。报告中分别提出:太原地铁1、2、3号线(以下简称三条地铁)将于2023年底前陆续建成通车;计划完成总产值89.7亿元;以及太原地铁建成后将采用最新科技,实现自动驾驶、刷脸进站、地铁WI-FI全覆盖等,基本形成覆盖太原六大城区的轨道交通基本网络。

 

伴随着太原市的地铁发展,一些楼盘已经给自己提前贴上地铁楼盘的标签,所谓的地铁可能还在规划中。另外,楼盘是不是“沾”了地铁就会升值?投资地铁楼盘需要注意哪些方面?

对于投资者来说,开发地铁沿线房几乎可视做一个期权产品,既可保值又有升值的想象空间;对自住购房者而言,只需要考虑交通便捷与否和生活设施配套完善与否即可;如果计划投资,则需要考虑以下几方面的因素:

一、要具体分析周边环境因素

地铁房的升值空间大小,一定程度上是由需求量决定的。简单来说,是这样的规律:大量外来人口存在,原有城内用地有限以及地铁沿线规划合理。是地铁沿线升级潜力大小的决定性因素。比如说北京轻轨一开通,两侧2公里内的住宅均价就上涨了10-20%;天津的地铁开通时,周边房价却没有这么明显变化,反而是经济开发区因为“环渤海战略”房价大幅上扬,进而带动一批房产投资资金进入天津,推动后两季均价的大幅上扬。可见地铁沿线的投资价值高并不是一定的。在选择投资时,应充分考虑城市的潜在住房需求量和城市的大投资环境。

地铁房需要提前考虑的环境因素有:

1、城市经济是否能保持稳定增长?

2、未来房产政策是否有所调整?是否有更多的有力政策保证房产的价值的上升?

3、这一地区是否是政府规划发展的地区?

4、房产周边是否有完善的生活配套?

二、地铁最终通车时间与交房时间

若想在地铁周边购置一套满意楼盘,地铁最终的通车时间一定要准确把握。远期规划的交通路线、站点分布、通车时间、工程是否如期竣工等因素购房者一定要事先考虑在内。太原地铁2号线一期计划2020年底将开通试运营。由于预售房一般都是在售后一到两年内交房,因此太原购房者在选择轨道交通时应尽量考虑那些接近通车或者业已通车的线路,这样入住即可享受到轨道交通带来的便利。

因地铁房优势突出,均价常高于同地段产品,因此,只有在地铁尚未开通前入手置业才能抢占先机,房产未来的保值升值空间才更大。

 

未来太原会否建立“地铁小镇” 或成刚需置业新热点

太原主城区饱和式发展,留给刚需置业选择的范围寥寥无几。受交通及生活配套设施的制约,对预算有限的刚需购房者而言主城区房价过高,远城区交通和配套又不够完善,买房成一大难题。随着轨道交通的快速建设,未来太原会否建立“地铁小镇” 或成刚需置业新热点。

地铁小镇是城市发展到一定阶段的产物,它依托于地铁交通的完善,能有效分散主城区负荷,在东京、香港等地已十分成熟,但国内案例尚很少见。而从法国、日本、新加坡的经验看,距离主城区15—30公里地铁小镇,坐地铁三四十分钟进城,既相对独立,又便捷通勤,反而成为许多购房者青睐的选择。

虽然“地铁小镇”的设想对于刚步入地铁时代的太原来说,还是一种美好的“蓝图”,但当未来这些小镇成规模的建设后,或许是太原楼市房价新的谷底聚集区,对刚需买房人无疑是利好。


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