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网络智库:棚改“熄火” 太原楼市又将何去何从
编辑:杨江涛    2019-03-18 07:51:10    来源:黄河新闻网

智库话题:

2018年6月25日,一则传闻激起千层浪,国开行各地分行抵押补充贷款(PSL)审批暂停,项目合同签订审批权回收总行。6月26日地产股集体暴跌。

2018年10月8日召开的国务院常务会议明确,要因地制宜调整完善棚改货币化安置政策,商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。

2019年1月,住建部公布2018年全国各类棚户区改造开工626万套,超额完成年度580万套的目标任务。今年各地两会陆续公布2019年棚改新开工计划,但多数省份整体较2018年有所下调。其中,河南棚改新开工计划由2018年的50套下调至 15万套,四川从25.5万套下调至15万套,山西从12.5万套下调至3.3万套。

另外,除了棚改的数量大幅下滑之外,各地也在鼓励拆迁实物安置,陕西、黑龙江、江苏、南昌等省市纷纷调整棚改货币化安置政策,鼓励新建棚改安置房方式进行安置,淡化货币化安置比例、规模。

智库专家:

房地产业内专家 轩仔

啥是PSL?

本轮三四线城市的房价上涨直接的导火索是棚改的货币化安置,以前是政府修房给拆迁户,现在是直接给一笔款子。目前,三四线城市的货币化安置已高达80%,有些城市的货币化安置比例是100%。

地方政府的这些钱是从哪里来的呢,其实是央行直接贷款给拆迁户,只不过中间过了国家开发银行这一道桥。这个工具就是PSL。

抵押补充贷款(PSL即Pledged Supplementary Lending的缩写)是指中央银行以抵押方式向商业银行发放贷款,合格抵押品可能包括高信用评级的债券类资产及优质信贷资产等,其亦是一种基础货币投放工具。

靠拆迁一夜暴富的情况快要结束了,棚改货币化政策的逐步退出将给‘拆二代’画上句号。

——房地产业内专家 轩仔

网上曾流传一段子:

房子一移,兰博基尼。

房子一扒。帕拉梅拉。

房子一动,揽胜运动。

拆字一喷,立提大奔。

“工作一辈子,不如拆迁一套房。”成为当下很多中国人的真实写照。

对于很多大学毕业之后的普通工薪族来说,勤勤恳恳工作一年到手的存款估计也不到10万元。现在,靠拆迁一夜暴富的情况快要结束了,棚改货币化政策的逐步退出将给‘拆二代’画上句号。

棚户区改造货币化安置带动二三线城市房地产量价齐升

2015年,国务院提出棚改三年计划,同时作为房地产去库存的措施之一,要求各地积极推进棚户区改造。结合太原市实际情况,太原市房产局与太原市规划局联合规划编制《太原市棚户区改造专项规划(2015—2017年)》。专项规划按照“区分轻重缓急,量力而行,逐步推进”的原则,以“连片规模较大;城区列入计划、群众要求迫切;基本具备开工条件;基本具备就地安置条件”为遴选标准,分阶段进行改造。

从2015年以来,全国棚改实际执行套数一直高于计划套数。其中,2015—2017年太原开工建设4.31万套棚户区安置房,2018年5个区51个棚户区共计25242户、近158万平方米的范围进行改造。

市场普遍认为,棚户区改造货币化安置在一定程度上能拉动房地产销售。在房地产库存过剩的背景下,大力推进棚改货币化安置,进一步打通保障房与商品房的通道,有效实现房地产市场去库存的目的。

2014年,全国通过棚改货币化安置去商品房库存0.38亿平方米,占当年商品房销售总面积的3.2%。

2015年,全国通过棚改货币化安置去商品房库存1.5亿平方米,占当年商品房销售总面积的12%。

2016年,全国通过棚改货币化安置去商品房库存2.5亿平方米,占当年商品房销售总面积的16%。

2017年,全国通过棚改货币化安置去商品房库存超3亿平方米,占当年商品房销售总面积的21%。

朗润智业业内人士分析:“棚改货币化的推进实施对于像太原这样的二线城市商品住宅库存去化效果明显,伴随着棚改拆迁户刚性需求购买者进入房地产市场,也在一定程度上促进当地房地产市场出现量价齐升的局面。”

从房价走势来看,2016年10月份房地产调控周期开启后,弱二线城市住宅价格指数同比攀升。2017年8月,弱二线、三线城市住宅价格指数同比增速超过一线和强二线城市,达到13.36%,并在之后持续上行,到2018年12月,仅太原市新建商品住宅销售价格较2015年上涨24.4%。

棚改目标下调 2019年太原楼市何去何从

分析太原2019年楼市走向,需全面考察太原基本面及市场状况。

经济方面

各种统计数据均表明,2018年太原GDP增速较2017年出现增幅。以基础设施建设为代表的投资是经济增长的主要动力,整个市区都在大兴土木,高架、地铁以及旧城改造等项目。新兴经济对经济贡献不足,转型增长乏力,并且未来经济的增长的压力依旧较大。

区域与人口

太原地处山西中北部,据京津冀经济圈较近,存在明显的虹吸效应,就太原而言,高端人才流失一直十分严重,人才求学就业一般选择北京,回太原成家立业的人才相对较少,进一步透支了太原的高端购买力。流入太原的人口多为周边市县人口,需求结构集中于中低端产品,这也印证了目前太原楼市成交主要以中小户型、低总价的刚需住宅为主的现状。进一步讲,太原楼市对于购房者户籍本身并没有太大的要求,且太原自身由于经济发展的匮乏,吸引力只能吸引周边中低端购买群体,户籍通迁制度并不能实质性的增加楼市现实购买力。

棚改与房价

2018年末太原市房价增长幅度趋缓,太原房价的天花板不仅仅取决于太原自身经济发展和人口因素等各项指标,周边省会城市的房价水平也是一个重要参考标准。此外,影响楼市走势的另一个重要因素便是棚户区改造,这也是太原此轮房价上涨的重要动力。棚改面积缩减的同时,棚改安置方式也将发生变化。

2019年,国家在住房调控政策上推行因城施策的住房调控政策和因地制宜的退出棚改货币化安置项目。2016年太原住宅去化周期超过11年,为降低库存量,太原鼓励拆迁居民选择现金补偿,并给予相应的奖励,2017年太原商品房去化周期已控制在10个月之内,2018年,房地产市场出清周期已降至3个月左右。随着房价的走高,棚改货币化安置政策的调整势在必行,2019年山西下调棚改目标,由原来的12.52万套下调至3.26万套。

总之,随着棚改规模的明显减量及棚改安置方式向实物安置的转变,太原楼市本地购买力被挤压,加之房价已居高位且高端群体流失严重,太原房价继续快速上涨的动力明显不足。但考虑到太原在山西较为突出的经济实力及本市内与周边弱三四线城市的庞大人口基数,刚需市场的支撑力仍较为强劲,市场短期横盘的概率仍较为可观。


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