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太原市改革开放40年房地产业发展纪实(下篇)
编辑:杨江涛    2018-08-15 16:26:29    来源:黄河新闻网

智库话题:

“高楼万栋平地起……”这首已然在中国的万里江山传唱了七八十年的陕北民歌让人耳熟能详;“高楼万栋平地起……”在太原市的国际大都会小区,有人用这个歌词歌颂改革开放40年的太原,旧词新用,让人耳目一新。

应当说,用这个词来概括太原市改革开放40年的房地产业发展,是比较贴切的。有一把年纪的老太原们还记得。改革开放前的太原,地标性建筑几乎全是些明清建筑,超过十层的高楼寥寥可数。知名作家王东满形容当时的太原“充其量是一个放了的县城”。而如今,又有多少人能够说得清太原市有多少座高楼呢?

因时代不同而不断更迭的太原市地标性建筑是最有见证力的。上个世纪80年代,是坐落在五一广场东侧的三晋大厦,13层;90年代是坐落在新建路的金融大厦,23层;新世纪的00年代是坐落在并州路的39层的金港大酒店和坐落在府西街的42层的国贸大厦;10年代是坐落在迎泽湖畔的湖滨国际大酒店,45层。而目前太原市正在施工建设的地标性建筑是位于太原市迎泽西大街的太原信达国际金融中心,地下4层,地上45层……

40年沧桑巨变,40年旧貌新颜,40年久久为功,40年华丽转身。40年里,太原从一个“放大了的县城”,凤凰涅槃般地变成一个现代化大都市,这一切,全得益于改革开放之功。现在,让我们拨开岁月的幔帐看看40年中,我们的城市如何神奇巨变和我们的地产人如何为这座城市的进步所做出的奉献吧。

智库专家:轩子

“三房建设”全面开花

商品房建设、经济适用房建设、廉租住房建设,是被业内人士称为改革开放中催生太原市房地产业全面开放的“三房建设”,正是在“三房建设”让我们太原市的房地产业步入健康良性的发展轨道。

改革开放之前,太原市和全国一样,住房实行低租金、福利型的分配模式。这种模式在社会主义市场经济体制下,表现为三个严重不适应:不适应国民收入分配格局的变化,不适应以公有制为主体、多种所有制经济成分共同发展的格局,不适应劳动力市场建设的需要。1994年,国务院确立了住房社会化、商品化的改革方向,1998年,国家宣布终止住房实物分配制度,实行住房分配货币化。至此,延续近半个世纪的福利分房寿终正寝。国家同时规定,面向社会供应商品房,对中低收入者供应含有适度社会保障的经济适用房,对最低收入者供应含有更多社会保障的廉租房。由此,“三房建设”大幕拉开。

太原市的商品房建设与发展经历了这样几个阶段。第一阶段为1993年到2002年。这一阶段我们的房地产行业逐步进入市场化、规范化。一系列以推进住房商品化、生活化为目标的政策出台,大大加快了住房商品化的进程。随着滨河公园、滨河东西路的修建,城市南移西进东扩北拓战略的实施,包括国贸大厦、图书馆、博物馆、科技城、亲贤商业街的相继落成以及长风商务区的开发,带动得周边的住宅和写字楼如雨后春笋般崛起。全市住宅、写字楼施工面积大幅增加。其中小店区的施工面积每年占全市的一半以上。城市中心开始从传统的市区向南发展,从而改变了这个城市房地产发展的格局。南部区域逐渐受到了更多民众和开发商的关注,半山国际花园、千禧饮食娱乐广场、长风画卷、国贸中心、恒大绿洲等大型住宅商业片区开始出现。

第二阶段是2003年至2005年,是房地产市场稳步发展的阶段。期间,经济社会持续发展,居民收入水平提高,房地产开发投资增大,使得房地产市场日益活跃,房地产市场化开发占全市房地产开发投资总量比重从2000年的25.1%猛增到54.5%,整体房价和成交量保持稳步向上。

第三阶段是2006年以后,由于房地产市场快速上升,房价持续高位运行,为抑制房价过快上涨,政府频频出台市场调控政策,从2004年提出的宏观调控稳定房价,到2011年提出的限购政策,再到2016年提出的去库存和2017年提出的防止房地产泡沫,一系列政策的出台,保证了太原的房市不游移于正常发展的轨道。

在太原市的商品房开发建设进程中,相继有许多本土企业加入开发建设行列,同时国内大量优秀房地产开发企业相继进入,为我市的商品房开发助力。其中比较有影响的企业是:太原市房地产开发公司,山西中正房地产开发有限公司,山西大唐房地产开发有限公司,山西宝地房地产开发有限公司,恒大地产集团,大连万达集团股份有限公司,广州富力地产股份有限公司,上海绿地集团太原置业有限公司,太原万科地产,太原市碧桂园地产,保利房地产,太原安磊房地产开发有限公司,太原栋山房地产公司,华龙泰房地产公司,千禧集团,阳光房地产,中保房地产,鼎晨房地产,盛世君达房地产公司等。

经济适用房是我市在改革开放中为解决低收入家庭住房问题而推出的一项重要民生举措,1995年,我市第一个经济适用房小区兴华苑开工建设,总规模28.32万平方米,住宅3670套,两年后竣工交付使用。到2000年,我市开工建设并相继交付使用的经济适用房小区已经达到8个,建筑面积达129.44平方米,12525套。而到2002年,经济适用房累计开工401万平方米,竣工361万平方米总投资43元,建成经济适用房小区48个,其中政府投资兴建的有兴华苑、长风小区、西华苑、东华苑、汇丰苑、安广小区、恒大小区、滨河小区等8个;由单位协建的有晋安新村、同乐苑、滨汾苑、文华苑等40个小区,解决了4万户中低档家庭的住房困难,此举使全市人均住房面积增加了19平方米。

此后,太原市的经济适用房建设进入常态,2004年我市决定建设几个10万平方米以上成规模、配套全的经济适用房小区,2006年经济适用房开工面积超过66万平方米,2007年达45.7平方米,截止2008年底,全市经济适用房建设竣工面积共509.9万平方米,解决了7.28万家庭的住房困难。进入“十二五”以后,我市的经济适用房建设在基本达到了百姓需求的情况下开始进行调整。原“十二五”规划建设规模为5.2万套。2011—2012年,已经开工2.68万套,由于规划中考虑的经济适用房对象绝大多数居住在棚户区内,棚户区改造安置工作中已经解决了他们的住房困难,2013年,经济适用住房建设告一段落。剩余的2.52万套调整到棚户区改造计划中。

我市的廉租住房保障工作从2004年开始,这是改革开放中为满足城镇最低收入家庭基本住房需求提供的住房保障。规定人均住房使用面积低于8平方米,家庭人均收入608元以下者可以申请。到2008年,全市已开工廉租住房配套项目12个,14.89万平方米,保障户从2004年的53户扩大到2008年的6411户。这么多最低收入家庭入住高层住宅,共享改革开放成果,成为全市步入小康社会的有力佐证。

廉租房建设的初始阶段是与棚户区改造相结合的,在棚户区改造建设中,政策规定须配建总面积5%的廉租住房,并对廉租住房的户型、面积标准作出明确规定。一确保部分低收入家庭住的上房、住上好房。以2011年我市公租(廉租)住房保障对象户数为基数,考虑自然人口增长、城镇化率增长、降低准入标准等因素测算,至2015年末,我市公租(廉租)住房保障对象为3.84万户(其中,廉租住房保障对象为1.27万户、公租房保障对象为2.57万户)。2006—2015年,全市已累计开工建设公(廉)租房2.56万套,其中:“十一五”新建开工0.69万套,“十二五”新建开工1.88万套。

国家对“十二五”末城镇保障性住房覆盖面的要求是达到20%,“十二五”期间,全市已新建开工各类保障性住房22.7万套,加上“十一五”期间已开工的9.87万套,全市保障性住房建设规模已达32.57万套,保障性住房覆盖面已达到25.33%,超过了国家要求的5.33个百分点。

城中村改造锦上添花

正当太原市的广大市民盛赞改革开放的浩荡春风让太原市的高楼如雨后春笋般争相崛起的时候,市委市政府的决策者已经将城市提质升级的眼光盯上了城中村。

太原市的城中村,是改革开放的直接的受益者。尤其是中心区域的几十个城中村,几乎家家户户拆掉了平房,建起了楼房,过上了父辈们世世代代向往的好日子。但随着城市的体质进步,城中村的建设格局已经显得与时代格格不入。特别是违法建设问题越来越突出,无法得到根本遏制。近些年,部分城中村村干部联合开发商,私下圈地卖地,违法占用集体土地甚至农用地进行开发建设,违规面向社会销售。尽管政府三令五申,并多次开展了集中整治,但违法建设仍屡禁不止。加之城中村环境卫生普遍恶劣,污染排放严重,基础设施及社会保障等配套服务不足,村务管理混乱,社会治安隐患突出,严重影响着居住人口的生活质量和生命安全,对城市品质及市容环境形成极大负面影响。城中村改造已经成为我们这个城市发展的当务之急。

太原市范围内共有173个城中村,人口约46.2万,中心区范围内有城中村42个,人口约8.7万。

2015年,市委市府做出足以在太原建城史上能够载入史册的决定:正式启动全市85个城中村的整村拆除,到2020年完成全部173个城中村的改造工作。

城中村改造素有“天下第一难”之谓,这道难题摆在了太原市的决策者面前:5年内全部完成全市173个城中村的改造,要为几十万人安置新家,这项艰巨的任务该如何完成?这不是伤筋动骨,而是太原城市的脱胎换骨。过去11年,太原的城中村改造只完成了个位数的3个村;如今要用过去一半的时间完成百位数的改造,如果没有新办法,没有好办法,这就是一个不可能完成的任务。

于是,土地出让金返还、规费减免、公租房免配建、享受棚户区改造政策、实行拆建同步等一系列让百姓享受到改革开放成果的让利于民的优惠政策相继出台。同时,综合办理手续、支持国内外知名设计单位参与设计、同步规划配套公共服务设施、提供要素及外部环境支持、举全市之力形成改造合力等综合保障措施紧跟其后。

在城中村改造中,我市以前所未有的姿态加大招商引资力度,通过各区建立融资平台筹措改造资金,使得前期资金得到了有效保障。由此打消了开发企业的疑虑,吸引了知名开发企业争相参与到我市的城中村改造工作中来。全国知名房企万科、恒大、绿地、保利、碧桂园、融创、绿城、新城控股、中海、旭辉、当代置业、远大等开发企业加入到我市的城中村改造行列,其中全国排名前20名的房企占了绝大多数。

经过反复考量,太原市委市政府放弃了过去一拆迁住房面积为补偿依据的办法,主要以占用村民房屋土地面积为补偿依据,不让违法多建的难缠户沾光,也不让守本分的老实人吃亏。

于是,后北屯片区几十栋高楼几乎是一夜之间遍傲然挺立起来。又于是,有了成功经验的万柏林区在城乡融合发展中一马当先,到2017年底,全市率先在全市告别了城中村。又于是,长风西片区、三给片区、和平北片区、义井片区、晋阳湖片区、吴家堡片区、杨家堡片区、北张片区、长风东片区、新南站片区……一个个改造后的城中村新片区以崭新的姿态展示于世人面前,每个片区都有至少几十栋高楼纷纷比肩争高,为锦绣太原锦上添花。

到2017年底,我市的城中村改造工作已经有106个村启动了整村拆除,有98个村完成了整村拆除,其中有14个村基本完成了改造任务,建成回迁楼18.5万套,1938.8万平方米。

具有2500年建城史的太原市,经历40年改革开放的洗礼,在城市建设史上迎来了真正意义上的新生。

上期回顾:太原市改革开放40年房地产业发展纪实(上篇)


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