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网络智库:房地产去库存 山西该怎么办?
编辑:杨丽鹏    2017-03-06 06:45:58    来源:黄河新闻网
 

智库话题:

房地产去库存是中央确定的供给侧结构性改革的五大重点任务之一。2016年,我国房地产去库存主要采取了三大措施:一是和城镇化相结合,引导鼓励农民工和农民进城,同时推进棚改货币化安置;二是发展租赁市场,把目前的库存房转化为租赁房;三是发展跨界地产,鼓励企业把现有库存转化为双创条件,为体育、卫生、医疗、养老提供条件。

房贷已经成为中国房地产市场调控的最有效手段之一。3月2日,银监会主席郭树清在国务院新闻办新闻发布会上表示,银行业将有效配合房地产去库存。郭树清说,要紧紧把握房子是用来住的、不是用来炒的的定位,分类实施房地产金融调控,促进房地产市场平稳健康发展,有效推进去库存。

2016年,我省认真贯彻落实房地产调控政策措施,以保障和改善民生为重心,以推进供给侧结构性改革为主线,从供需两端发力,加大商品房去库存力度,房地产开发业保持了稳定增长,呈现出商品房供销两旺,商品房待售面积减少等良好态势。据国家统计局山西调查总队发布抽样调查数据显示,2016年,山西省城镇居民人均居住支出3634元人民币,比上年同期增长20.3%,增幅位居八大类消费支出之首,其主因就是房地产去库存政策的积极推动,家庭首套房房贷降低至20%等多重利好在一定程度上刺激了城镇居民的购房热情。

但我们必须清醒地认识到,我省商品房去库存任务依然艰巨,土地成交量跌价升,区域分化明显等问题仍显突出,需要进一步加强政策落实力度,合理控制房地产开发投资节奏,优化土地供应结构,促进全省房地产开发业健康稳定发展。

智库建议:

一、各级各部门要认真学习领会贯彻中央和省有关精神,将房地产去库存政策落到实处。

二、银企要把握好房贷这个去库存最有效的手段,采取差别化的政策,支持住房刚需,限制泡沫投机。

三、房企要合理控制房地产开发投资节奏,保持与经济增长协调发展,警惕和防范房地产投资增长较快的风险。

四、政府要优化土地供应结构,合理控制地价。合理调控房地产用地的供应节奏,完善土地公开出让方式,加快房地产闲置土地处置。

 

山西房地产市场运行情况

(一)商品房成交量快速增长

2016年,全省商品房销售面积2061.1万平方米,同比增长29.4%,增幅比上年加快28.4个百分点,商品房销售额1027.1亿元,同比增长32.4%,增幅比上年加快28.5个百分点。

(二)商品房待售面积消化周期缩短

截止2016年末,全省商品房待售面积1761.0万平方米,比2015年末减少55.0万平方米。其中,住宅待售面积1234.3万平方米,比2015年末减少51.4万平方米;办公楼待售面积41.5万平方米,比2015年末减少6.2万平方米;商业营业用房待售面积309.8万平方米,比2015年末增加13.7万平方米。以2016年商品房月均销售面积为基数,全省商品房待售面积消化周期10.3个月,比2015年末减少3.4个月,其中住宅待售面积消化周期7.9个月,比2015年末减少2.5个月。

(三)房地产开发投资稳定增长

2016年,全省房地产开发投资完成1597.4亿元,同比增长6.9%,增幅比上年加快0.3个百分点。11个市中有5个市房地产开发投资增速高于全省平均水平,其中保持2位数增长的市有晋中、阳泉、大同和太原等4个市,分别增长50.6%、37.2%、20.5%和12.9%,拉动全省房地产开发投资增长12.4个百分点;朔州、长治、忻州、临汾和运城等5个市开发投资同比下降,降幅分别是58.5%、22.5%、15.8%、13.4%和5.9%。

(四)房屋施工规模继续扩大,竣工面积快速增长

2016年,全省房地产开发项目房屋施工面积17069.3万平方米,同比增长8.5%,增幅比上年加快6.8个百分点;房屋新开工面积3854.8万平方米,同比增长4.2%;房屋竣工面积2683.6万平方米,同比增长26.9%。

(五)开发企业资金紧张的局面有所缓解

受商品房销售量快速增长的影响,开发企业销售回款速度明显加快,有效地缓解了资金紧张的局面。2016年,房地产开发企业到位资金1588.0亿元,同比增长10.1%。其中,国内贷款98.3亿元,同比下降9.6%;自筹资金811.1亿元,同比增长0.2%;定金及预收款424.8亿元,同比增长16.9%;个人按揭贷款188.1亿元,同比增长60.9%。

 

山西房地产市场需要关注的问题

(一)商品房去库存任务依然艰巨

2016年末,在商品房销售量保持快速增长的态势下,虽然商品房待售面积总量比2015年末减少了55.0万平方米,消化周期也由2015年末的13.7缩短到10.3个月,但比全国平均水平5.3个月仍高5个月。2016年,全省房屋施工规模达17069.3万平方米,是全省商品房待售面积的9.7倍,比2015年高出1倍,其中全省房屋新开工面积达3854.8万平方米,比同期商品房销售面积和2016年末商品房待售面积之和还多32.7万平方米。由此可以看出商品房去库存任务依然艰巨。

(二)土地成交量跌价升

2016年,全省房地产开发企业土地成交面积351.7万平方米,同比下降18.5%,连续3年呈下降态势;待开发土地面积602.4万平方米,同比下降28.2%,降幅比上年扩大30.9个百分点。在土地成交量和土地储备明显缩水的情况下,土地成交价款保持了快速增长势头。2016年,全省房地产开发企业土地成交价款128.0亿元,同比增长50.9%,增幅比上年加快21.3个百分点。作为房地产开发市场的先行指标,土地成交量面积缩水和地价上涨,势必会影响房地产开发业平稳健康发展。

(三)区域分化明显

2016年末,商品房待售面积占全省比重超一成的市分别是朔州(19.4%)、长治(15.0%)、运城(13.2%)和太原(10.2%),除运城市所占比重比上年末下降了10.2个百分点外,其他三市分别比上年末提高了9.9、1.3和2.3个百分点;商品房待售面积消化周期超过10个月的市分别是朔州(57.4)、吕梁(16.0)、长治(14.5)、阳泉(12.7)、大同(10.3)、临汾(10.1)和运城(10.1),商品房待售面积消化周期最高的朔州与最低的太原相差高达53.9个月。2016年,房地产开发投资增速最高的晋中市(50.6%)比增速最低的朔州市(-58.5%)高109.1个百分点;开发投资增速快于商品房销售面积增速分别是晋中市和晋城市,开发投资分别增长50.6%和7.7%,而商品房销售面积增速分别为11.7%和-14.3%,两者相差38.9和22.0个百分点,开发投资增速过快,势必会增加供应总量,影响地区房地产业的健康发展。

促进山西房地产健康发展的几点建议

针对我省房地产市场现状与存在的问题,结合我省实际,省统计局有关专家也提出了几点建议:

(一)加强政策措施落实力度,多措并举消化库存

今年,中央经济工作会议指出:“要把去库存和促进人口城镇化结合起来,提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通,提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平,增强对农业转移人口的吸引力”。全省经济工作会议指出:“要把去库存与促进房地产平稳健康发展有机结合起来,打通去库存与棚户区和城中村改造之间的通道、去库存与农业转移人口进城购房之间的通道”。省十二届人大七次会议指出“2017年力争商品房待售面积消化周期控制在10个月左右”。为此,各地要认真贯彻落实中央和省有关会议精神,突出分类指导、因城施策,强化地方政府主体责任,将去库存与“房子是用来住的、不是用来炒的”要求结合起来,与推进新型城镇化促进常住人口市民化结合起来,与完善住房保障体系结合起来,与促进房地产市场供需平衡结合起来,与加快房地产行业转型升级结合起来,实施精准去库存、联动去库存和转型去库存,统筹做好住宅类商品房和非住宅类商品房去库存工作,推动房地产业供给侧结构性改革,切实防控市场风险,努力化解房地产库存,提高人民群众宜居水平,保持房地产市场平稳健康发展。

(二)合理控制房地产开发投资节奏

房地产开发投资不仅直接拉动经济增长,还通过乘法效应和关联效应间接促进经济增长,在短期内对拉动经济增长作用显著,但从长期来看,房地产开发投资过度和房价过高对经济增长的抑制作用也十分明显。因此,各级政府要根据当地经济社会、城市建设和房地产市场供需发展情况,维持房地产开发投资适度发展和合理规模,保持房地产开发投资的规模与经济增长协调发展,警惕和防范房地产投资增长较快的风险,有利于促进经济平稳增长,有助于促进房地产开发业可持续健康发展。

(三)优化土地供应结构,合理控制地价

一是要合理调控房地产用地的供应节奏,商品住宅库存量小且销售较好的地区要扩大商品住宅用地供应规模,调整优化布局,加快供应节奏,满足市场需求,稳定市场预期;商品住宅库存大的地区要适当减少商品住宅用地报批、供应规模。二是完善土地公开出让方式,可采取“限地价,竞房价”或“限地价,竞配建”的方式,为房地产市场发展提供一个相对稳定的“基本面”。三是加快房地产闲置土地处置,通过调整土地用途、规划内容,引导未开发房地产用地转型利用,用于国家和省支持的新兴产业,特别是养老、文化、旅游、科教、体育等产业的开发建设,开展多元经营。


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